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Wertgutachten

1. Was ist ein Wertgutachten?

Im Unterschied zur kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Wertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung der Immobilie. Wie bei der kostenlosen Immobilienbewertung wird auch beim Wertgutachten der Wert der Immobilie ermittelt, allerdings anhand einer Vielzahl an Faktoren, sodass der ermittelte Wert plausibler, unanfechtbar und exakt ist.

Allerdings sind die Anforderungen an die Form bei einem Wertgutachten auch deutlich höher, weshalb die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger ist und oftmals vier bis sechs Wochen dauert. Für welchen Zweck man welche Form benötigt, erfahren Sie auf dieser Seite.

Nicht notwendig ist die Erstellung eines Wertgutachtens, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und sich alle Eigentümer darüber einig sind. Dann ist eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie ausreichend, bei der der Marktwert der Immobilie professionell eingeschätzt wird.

2. Was beinhaltet ein Wertgutachten für eine Immobilie?

Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den tatsächlichen und unumstrittenen Wert von Immobilien und Grundstücken, den Marktwert. Ermittelt wird der Verkehrswert im Rahmen der sogenannten ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) auf Basis objektiver Kriterien. Je nach Immobilie kommen bei der Wertermittlung der Immobilie das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und / oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Gutachten selbst umfasst in der Regel 20 bis 30 Seiten und enthält neben den Berechnungen auch umfangreiche textliche Begründungen zum Wertansatz. Natürlich können Sie sich mit einem Gutachter für’s Haus auch auf ein Kurzgutachten oder auf eine Stellungnahme zum Verkehrswert einigen, die dann vielleicht nur zwei bis drei Seiten umfasst. Diese ist dann preislich günstiger, aber hat keinen Bestand vor Gericht und Ämtern.

Wichtig ist, zunächst einmal zu ermitteln, welche Art von Wertermittlung benötigt wird. Beim Immobilienkauf wird der realistische Werte zusätzlich durch finanzierende Bank überprüft, beim Immobilienverkauf kommt es auf den Marktwert der Immobilie an. Der klassische Makler ermittelt den Verkaufspreis i. d. R. nur durch oberflächige Berechnungen ohne tiefgründige Recherchen, dies stellt eine geringe Aussagekraft dar.

3. Wie wird das Verkehrswertgutachten erstellt?

Beim Erstellen eines Verkehrswertgutachtens greifen die Gutachter auf verschiedene Verfahren der Verkehrswertermittlung zurück. Welches angewendet wird, hängt auch davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Teils werden die Verfahren auch kombiniert eingesetzt, um einen Durchschnittswert zu ermitteln. Die Methoden im Überblick:

Vergleichswertverfahren:
Für Verkehrswertgutachten, die nach dem Vergleichswertverfahren erstellt werden, bildet die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses in der Region die Grundlage für die Wertermittlung. Gibt es ausreichend viele Daten, liefert dieses Verfahren gute Ergebnisse. Es wird in der Regel bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken genutzt.

Ertragswertverfahren:
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks sowie des Gebäudeertragswerts ermittelt. Letzterer ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Es kommt bei vermieteten Immobilien aus den Bereichen Wohnen und Gewerbe zur Anwendung.

Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert anhand des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage für den Bodenwert ist der örtliche Bodenrichtwert, der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten für das Gebäude, wobei das Baualter in Form einer entsprechenden Wertminderung berücksichtigt wird. Das Sachwertverfahren wird oftmals von Banken genutzt.

Welche Wertermittlungsmethode als Grundlage für ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist, hängt auch von der Zielsetzung und der Art der Nutzung ab, sowie ganz entscheidend von den vorliegenden und zu eruierenden Daten.

5. Was ist ein Kurzgutachten für eine Immobilie?

Ein Kurzgutachten ist weniger detailliert als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Während letzteres durchaus 30 Seiten umfassen kann, liefert das Kurzgutachten die wichtigsten Informationen auf 10-15 Seiten. Aufgrund seiner geringeren Aussagekraft kommt ein Kurzgutachten jedoch nicht für gerichtliche Zwecke in Betracht. Als Grundlage für die Einschätzung eines möglichen Verkaufspreises kann es hingegen genutzt werden.

6. Wertgutachten Immobilie – hier anfordern

Sie benötigen ein Wertgutachten? Lassen Sie sich von uns beraten, ob eine kostenfreie Immobilienbewertung in Frage kommt oder ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten erforderlich ist.

7. Was kostet ein Wertgutachten?

Grundsätzlich ist die Honorierung meiner Leistungen frei verhandelbar. Zur Orientierung können Ihnen die nachfolgenden Angaben dienen. Ggf. können auch Pauschalbeträge vereinbart werden.

Die Abrechnung von gerichtlichen Aufträge erfolgt nach dem JVEG (Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz).

Anwendungsbereich:
Die Honorarrichtlinie gilt für die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken im Sinne der Sachverständigenordnung der jeweiligen Bestellungskörperschaft. Unter „Grundstück“ ist ein immobilienwirtschaftliches Grundstück zu verstehen. Die Anzahl der sachenrechtlichen Grundstücke ist in der Regel unbeachtlich.

Anwendung der Honorartabelle:
Maßgeblich ist der ermittelte Verkehrswert. Für die Fälle, bei denen Wertminderungen erfolgen, (z.B. Abschläge für Instandsetzungseinfluss, Reparatureinfluss, ökologische Lasten, Abbruchkosten, Erschließungsprobleme), ist das Honorar auf der Grundlage des ungekürzten Werts zu bemessen.

Berücksichtigung von Besonderheiten:
Bei Vorhandensein von Besonderheiten ist das Honorar auf der Basis des Ergebnisses aus der Honorartabelle gesondert zu berechnen

BesonderheitKorrekturfaktorBemerkung
mehrere Wertermittlungsstichtage beim Zusammenfallen von Qualitäts- und Wertermittlungsstich- tag: nur einmal den Faktor pro Datum
pro weiteren Stichtag+ 20% bis +50 % 
mehrere Qualitätsstichtage  
pro weiteren Stichtag+ 20% bis +50 % 
Rechte am Grundstück  
Erbbaurecht+ 40 %nur für die Wertermittlung eines Erbbaurechts oder eines mit Erbbaurecht belasteten Grundstücks
Wegerecht+ 20% 
Leitungsrecht+ 20% 
Wohnungsrecht+ 30% 
Nießbrauchsrecht+ 30% 
Überbau+ 30% 

Bemerkung bei Rechten am Grundstück:
Beim Zusammenfallen mehrerer Rechte sind die einzelnen Faktoren zu addieren, wenn keine Gemeinsamkeiten bei den Rechten bestehen. Gemeinsamkeiten sind z.B. ein kombiniertes Geh-, Fahr- und Leitungs- recht auf der gleichen Teilfläche eines Grundstücks. Rechte ohne Werteinfluss sind nicht zu berücksichtigen.

Bei Fällen gleicher Voraussetzungen (z.B. Wohnungsrecht und Nieß- brauch für die gleiche Person) wird ein Recht voll und jedes weitere Recht mit dem halben Korrekturfaktor berücksichtigt. Baulasten sind wie Rechte zu behandeln.

Aktualisierung eines früheren Gutachtens des Sachverständigen:
Das Honorar ist mit einem Faktor zwischen 0,9 und 0,6 zu multiplizieren. Die Höhe des Faktors ist abhängig vom Aufwand, der mit der Aktualisierung verbunden ist.

Zuschlag für erschwerte Bedingungen:
Bei erschwerten Arbeitsbedingungen, die objektbezogen sind (z.B. Schmutz, Sicherheit, Gefahrenabwehr) ist mit dem Faktor 1,2 zu multi- plizieren, mindestens mit 200,- €, zu berücksichtigen.

Zuschlag für besondere Leistungen:
Für die Beschaffung von erforderlichen Unterlagen, örtliche Aufnahme der Gebäude und Aufmaß, Erstellung oder Ergänzung von Plänen und maßstabsbezogenen Skizzen ist ein Zuschlag von 20 % bis 50 % je nach Aufwand und Schwierigkeit zu berücksichtigen.

Nebenkosten:
Nebenkosten sind frei vereinbar. Bei Fahrten mit dem Kraftfahrzeug ist zusätzlich eine Pauschale von 0,50 € pro gefahrenem Kilometer zu berücksichtigen.

Umsatzsteuer:
Alle Angaben sind ohne gesetzliche Umsatzsteuer dargestellt. Honorartabelle für Grundstücke und Eigentumswohnungen:

Wert in €Honorar bis €
bis 150.000,001.500,00
200.000,001.600,00
250.000,001.700,00
300.000,001.800,00
350.000,001.900,00
400.000,002.000,00
450.000,002.100,00
500.000,002.200,00
750.000,002.500,00
1.000.000,002.800,00
Wert in €Honorar bis €
1.250.000,003.100,00
1.500.000,003.400,00
1.750.000,003.700,00
2.000.000,004.000,00
2.250.000,004.300,00
2.500.000,004.600,00
3.000.000,005.000,00
3.500.000,005.400,00
4.000.000,005.700,00
4.500.000,006.100,00
Wert in €Honorar bis €
5.000.000,006.500,00
7.500.000,008.400,00
10.000.000,0010.100,00
12.500.000,0011.800,00
15.000.000,0013.500,00
17.500.000,0015.200,00
20.000.000,0016.900,00
22.500.000,0018.600,00
25.000.000,0020.300,00
über 25.000.000,0022.000,00