Oftmals werden Immobilien aus steuerlichen Gründen gekauft, das klingt für Gutverdiener natürlich sehr attraktiv, Steuern sparen ist immer sehr beliebt. Doch welche Steuern fallen bei Immobiliengeschäften an?
Hierbei unterscheiden wir insbesondere zwischen den vorschüssigen (einmaligen) Steuern und den laufenden Steuerlasten. Als Privatperson werden die Belastungen i. d. R. immer unter die Einkommenssteuer fallen.
Folgende Steuern und Faktoren sind in der Immobilienwirtschaft als Privatperson zu beachten
- Grunderwerbssteuer
- Grundsteuer
- Einkommenssteuer (aus Vermietung und Verpachtung)
- Lineare Abschreibung
- Denkmal-AfA
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt beim Immobilienkauf einmalig an und richtet sich nach der Höhe des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist in jedem Bundesland separat geregelt und weicht hier deutschlandweit voneinander ab. In Bayern liegt die Grunderwerbssteuer derzeit bei 3,5 % und damit deutschlandweit im unteren Bereich.
| Grunderwerbsteuer der Bundesländer | ||
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz | Gültig seit |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.11 |
| Bayern | 3,5 % | 1998 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.14 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.15 |
| Bremen | 5,0 % | 01.01.14 |
| Hamburg | 4,5 % | 01.01.09 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.14 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.19 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.14 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.15 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.12 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.15 |
| Sachsen | 3,5 % | 1998 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.12 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.14 |
| Thüringen | 6,5 % | 01.01.17 |
| Durchschnitt | 5,44 % |
In nahezu allen Immobilientransaktionen im privaten Bereich wird vereinbart, das der Käufer die Kaufnebenkosten zu tragen hat, so insbesondere die Grunderwerbssteuer.
| Rechenbeispiel | |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie: | EUR 570.000 |
| Grunderwerbsteuer in Bayern 2022: | 3,5% |
| Einmalige Steuerlast nach beurkundetem Kaufvertrag: | EUR 19.950 |
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine regelmäßig und wiederkehrend zu zahlende Steuerlast. Sie wird direkt von der zuständigen Finanzamt erhoben und richtet sich in ihrer Höhe an die ansässige Gemeinde / Kommune / Stadt. In den vergangen Jahren hat sich diese insbesondere an Grundstücksgröße / Wohnungsgröße und dem jeweiligen Hebesatz orientiert.
Durch die Grundsteuerreform wird die Berechnung ab 2025 neu angesetzt. Sind Eigennutzer Ihrer Immobilie, also bewohnen Sie diese selbst, ist die Grundsteuer von Ihnen so gänzlich zu bezahlen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, können Sie bei rechtsgültigem Mietvertrag samt §2 Betriebskostenverordnung die Grundsteuer zum 100% auf Ihren Mieter umlegen und in der jährlichen Nebenkostenabrechnung verrechnen.
Siehe aktuelle Infos unter: https://www.grundsteuer.bayern.de
Einkommensteuer (aus Vermietung und Verpachtung)
Sind Sie Eigennutzer, also bewohnen Ihre Immobilie selbst, generieren Sie dadurch keine Mieteinnahmen und müssen mit keiner zusätzlichen Steuerlast rechnen. Sind Sie Kapitalanleger, also vermieten Sie Ihre Immobilie, erzielen Sie dadurch Mieteinnahmen, welche Sie dem Finanzamt angeben und dadurch versteuern müssen. Dabei kommt es auf den jährlichen Überschuss an, welchen Sie erzielt haben.
| Rechenbeispiel | Verlust | Gewinn |
|---|---|---|
| Eingegangene Bruttowarmmiete im Jahr: | EUR 7.850 | EUR 9.850 |
| Bewirtschaftungskosten (inkl. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) | EUR 2.550 | EUR 2.550 |
| Finanzierungszinsen (Nur die Zinsen aus dem Darlehen, ohne Tilgungsanteil) | EUR 3.100 | EUR 3.100 |
| Lineare Abschreibung (2% auf den Gesamtinvest der Bebauung, ohne Bodenwertanteil) | EUR 2.800 | EUR 2.800 |
| Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung gesamt | EUR 600 (Verlust)* | EUR 1.400(Gewinn)** |
*Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 600,00 geltend machen und diese steuerlich abschreiben.
** Somit müssen Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Gewinn aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 1.400,00 angeben und diese zusätzlich zu Ihrem Einkommen versteuern. (abzgl. der linearen Abschreibung, oder Abschreibung nach Denkmal-AfA)
Lineare-Abschreibung
Die lineare Abschreibung ist eine wesentliche Komponente in der Immobilienbewirtschaftung, allerdings ist auch dieses steuerliche Mittel rein bei vermieteten Objekten für den Eigentümer zu nutzen. Dabei ist besonders wichtig, dass sich die der Abschreibungsbetrag nicht auf den beurkundeten Kaufpreis bezieht, sondern auf des Gesamtinvest abzüglich des Bodenwertes.
| Rechenbeispiel | |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilien | EUR 570.000 |
| Kaufnebenkosten Immobilie | EUR 28.500 |
| Anteiliger Bodenwert | EUR 120.000 |
| Berechnungsgrundlage somit | EUR 478.500 |
| davon 2% | EUR 9.570 |
Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 9.570,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.
Denkmal-AfA
Die Denkmal-AfA ist grundsätzlich dasselbe wie die lineare Abschreibung, nur beinhaltet diese die staatliche Förderung für denkmalgeschützte Immobilien, sodass die Höhe der Abschreibung sogar 3% beträgt. Auch diese Abschreibungsmöglichkeit besteht nur wenn Sie Ihre Immobilie vermieten.
Bei selbige Grundlage wie – Rechenbeispiel für lineare Abschreibung – ergibt sich eine Kalkulation wie folgt
| Kaufpreis Immobilien | EUR 570.000 |
| Kaufnebenkosten Immobilie | EUR 28.500 |
| Anteiliger Bodenwert | EUR 120.000 |
| Berechnungsgrundlage somit | EUR 478.500 |
| davon 3% | EUR 14.355 |
Somit können Sie bei Ihrer Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. EUR 14.355,00 zusätzlich geltend machen und diese steuerlich abschreiben.
(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)
