Monats-Archiv: Juni 2022

In Zeiten von Harmonie und Einvernehmen werden Pläne gemacht, Existenzen aufgebaut, Ziele definiert. In den meisten Fällen wird der Traum vom Eigenheim als Paar gemeinsam umgesetzt, dies ist natürlich auch finanziell besser darstellbar. Über Jahre hinweg wird auch die monatliche Annuität an die Bank gemeinsam bewältigt.

Doch was entstehen für Risiken und Möglichkeiten, wenn eines Tages der ohnehin unerwünschte Fall der Scheidung eintritt?

Die grundsätzliche Frage ist, wie die Ehe geschlossen wurde, gibt es einen Ehevertrag, oder wurde der gesetzliche Güterstand vereinbart. In ersterem Fall sind die Regelungen beim Auflösen einer Ehe zumeist recht klar und individuell geregelt. Im letzteren Fall sind beide Ehepartner Eigentümer der gemeinsamen Immobilie, i. d. R. je zu 50 %. Ein weiterhin gemeinsames Führen und Bewirten der Immobilie ist für gewöhnlich nicht ratsam und wird auch nicht gewünscht, somit ergeben sich mehrere Möglichkeiten.

Oberste Priorität sollte dabei immer sein, dass etwaige negativen Emotionen keinen ebenso negativen Einfluss auf die Immobilienverwertung haben.

Die Immobilie wird von einer Partei der anderen abgelöst

Wenn trotz dem Ende der Eheschließung weiterhin gemeinsame Interessen bestehen oder auch ein vertrauensvolles Miteinander noch immer möglich ist wird oftmals die Möglichkeit wahrgenommen, dass ein Teil von beiden die Immobilie ablöst und somit den anderen Teil ausbezahlt. Dies hat den Vorteil, dass zum Beispiel die Kinder mit einem Elternteil in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben können und entsprechend auch keine Umstellung bei Kindergarten, Schule und Vereinen auf sie zukommt.

In diesem Fall ist es ratsam, dass eine neutrale Person eine objektive Werteinschätzung der Immobilie vornimmt, um Streitigkeiten im Nachgang zu vermeiden. Das Eigentum kann nach erfolgter Einigung, auf die eine Person umgeschrieben werden.

Die Immobilie wird in beidseitigem Einvernehmen veräußert

Wenn nach dem Ende der Ehe keiner von beiden Parteien ein verstärktes Interesse hat die Immobilie dem anderen abzulösen, oder auch die wirtschaftlichen Möglichkeiten dazu nicht bestehen, wird sich oft für eine Veräußerung der gemeinsamen Immobilie entschieden. Dabei ist es eine sehr große Herausforderung, die Emotionen beiseitezulassen und das gemeinsame Ziel im Auge zu behalten. Hierbei gibt es viele Risiken, wie

• Uneinigkeit der Verkäufer
• Großer Zeitdruck
• Falscher Kaufpreis
• Schlechte Abstimmung für Besichtigungen
• Keine klare Aufgabenverteilung
• Starke emotionale Bindung an das Objekt
• Uvm.

Dabei bildet gerade der Verkauf der Immobilie für beide Parteien die Basis der neuen Existenz, gleichermaßen kann auch noch ein offenes Darlehen zu tilgen sein, unter Umständen auch mit Vorfälligkeitszinsen, welche von dem Verkaufserlös abgezogen werden müssen.

Besonders ratsam ist es hier, dass sich die scheidenden Eheleuten für die Abwicklung des Verkaufes von einer neutralen Person beraten und führen lassen. Ein Verkaufsprozess kann mühselig sein und bedarf größtes Fingerspitzengefühl. In Zeiten eines neuen Lebenskapitels kann dies eine zu große Herausforderung für die einzelne Privatperson sein.

Das Eigentumsverhältnis wird ohne Einvernehmen aufgelöst

Kommt es nach dem Ende der Ehe zu einem großen Streit der Parteien oder ist eine gemeinsame Lösung schlichtweg nicht zu finden, zum Beispiel

• da beide Parteien die Immobilie gerne selbst behalten möchten
• sich über die Konditionen und Bedingungen der Veräußerung nicht einig sind
• ein neuer Wohnraum zum Verbleib nicht gefunden wird
• eine Partei den Verkauf mutwillig verhindern oder verzögern möchte
• persönliche Empathie überkocht
• die Bewirtschaftung und Verwaltung nicht ordentlich stattfindet
• uvm.

Kann dies katastrophale Auswirkungen auf die Immobilie selbst haben. Oftmals bleiben Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten aus, da sich die Parteien über die Kosten nicht einig werden. Das Objekt wird vielleicht privat angeboten, ohne dass die andere Partei einem Verkauf zustimmt.

Die einzige Möglichkeit hier dann ein gemeinsames Eigentumsverhältnis aufzulösen ist auf Verlangen einer von beiden Parteien die Herbeiführung einer Teilungsversteigerung. Dies ist mit Abstand der wirtschaftlich schlechteste Fall. Ihre Immobilie wird nun von einem unabhängigen Gutachter eingepreist und öffentlich bei Gericht an den Höchstbietenden verkauft. Ein Mindestgebot liegt oft weit unter dem üblichen Verkehrswert (Das Mindestgebot muss nur 50% vom Verkehrswert betragen).

So schlimm eine anstehende oder vollbrachte Scheidung ist, behalten Sie immer einen kühlen Kopf und schützen Sie auch die Werte und Ihr Eigentum. Nehmen Sie sich gerne einen neutralen Berater, welcher für die optimale wirtschaftliche Verwertung Ihrer Immobilie sorgt und auch als Vermittler zwischen den scheidenden Parteien steht.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechtsberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)

Ein Leben lang versucht sich der Großteil der Menschen Vermögen und Sicherheiten aufzubauen, gut über die Runden zu kommen, seiner Familie etwas bieten zu können. Doch leider ist die Zeit auf Erden begrenzt und alle Güter, die man zu Lebzeiten angesammelt hat, werden an die Hinterbliebenen übergeben.

Das Lebenswerk aus der Hand geben zu müssen ist ein schwieriger Gedanke, vor allem wenn man dies selbst nicht aktiv begleiten kann, da bleibt nur im Vorfeld den letzten Willen zu fassen und so zu Lebzeiten zu bestimmen wie es danach weitergehen soll. Dabei wird zumeist als Erbe ein nahes Familienmitglied, ein guter Freund oder eine soziale Einrichtung auserkoren. Doch auch wenn kein schriftlicher Wille in Form eines Testaments vorliegt, wird geprüft, welche nächststehenden Verwandten das Erbe antreten werden, vielleicht ist es auch ein entfernter Verwandter, zu dem seit Jahren kein Kontakt bestand.

Ganz gleich durch welche Wege eine Erbschaft angetreten wird, ist hierbei eine Immobilie Bestandteil muss man sich einen genauen Plan ausarbeiten, wie mit diesem wirtschaftlichen Zuwachs umgegangen wird. Beim eigenen Elternhaus ist die Bindung sehr groß, vielleicht möchte man dies auch selbst mit seiner Familie beziehen. Vielleicht ist aber die geerbte Immobilie auch viele 100 Kilometer entfernt und lässt sich dadurch im Alltag nicht ordentlich bewirtschaften. Bei den unzähligen Szenarien sind einige Fragen vorab entscheidend

• wie hoch ist der Wert meiner geerbten Immobilie
• welches Vermögen wird mir neben der Immobilie noch vererbt
• muss ich auf das Erbe Steuern zahlen und wie hoch sind diese
• ist die Immobilie frei veräußer- und verwendbar oder gibt es Lasten und Beschränkungen, die ich übernehme

Zur Feststellung des Verkehrswertes der Immobilie ist es ratsam ein ordentliches Wertgutachten erstellen zu lassen, dadurch sparen Sie sich die Ungewissheit in der Zukunft, ob Sie auch wirklich den richtigen Preis angesetzt haben. Diesen Wert darf dann auch das Finanzamt erfahren, besonders wenn er noch unterhalb des Steuerfreibetrages liegt.

In der Regel liegt der Steuerfreibetrag auf die Kinder beispielsweise bei EUR 400.000, die Summe, welche diesen Betrag übersteigt, ist zu versteuern. Bei den zu erzielenden Verkaufspreisen ist der Freibetrag bei Wohnimmobilien recht schnell erreicht. Sie sollten sich entsprechend Gedanken machen, ob Sie diese zusätzlichen Steuerbelastungen stämmen können, oder ob eine Veräußerung sinnvoller ist.

Wichtig dabei ist auch, dass sämtliches geerbtes Vermögen in einen Topf zur Berechnung der Steuer einfließt. Dies können Wertpapiere, Bankguthaben, Münzsammlungen, Immobilieneigentum, Fahrzeuge u. ä. sein.

Damit Sie wissen, welche wirtschaftlichen Faktoren für Sie zu berücksichtigen sind, bietet sich eine unverbindliche Beratung zur Ermittlung des Verkehrswertes, eines davon abweichenden möglichen Verkaufspreises oder auch eine mögliche erzielbare Vermietungshöhe an. Auch der Umfang von etwaigen Sanierungs- und Renovierungskosten ist zu beachten, da hierfür zusätzliche Investitionen von Nöten sind.

Die Begleitung und Beratung eines versierten Immobilienmaklers und / oder eines Immobiliengutachters kann hier wichtigen Aufschluss über die Möglichkeiten geben und sicher auch nachhaltig viele Kosten sparen.

(Mit diesem Beitrag wird keine Rechts- oder Steuerberatung gegeben, weiter können individuelle Einzelfälle nicht verallgemeinert werden, gerne melden Sie sich ganz unverbindlich und kostenfrei zur Klärung eines einzelnen Szenarios)